Che Cosa Fa il Property Manager: Requisiti, Mansioni, Competenze

Il Property Manager è il professionista che si occupa della gestione di un immobile per conto del proprietario, con lo scopo di preservare e aumentare il valore del patrimonio immobiliare. Fa da intermediario tra gli inquilini e il proprietario, riscuote gli affitti e gestisce l'appalto dei servizi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili.

Ma più nel dettaglio, che cosa fa un Property Manager?

Le principali attività di un Property Manager sono legate all'affitto della proprietà - singole abitazioni, palazzi con appartamenti e spazi commerciali, una villa, un centro commerciale, un intero complesso residenziale. Deve infatti assicurare che ogni unità immobiliare generi una rendita per il proprietario, ovvero sia affittata.

Il Property Manager studia il mercato immobiliare, controlla domanda e offerta e confronta proprietà simili per valutare correttamente la proprietà e stabilire l'importo del canone di locazione. Lo scopo è massimizzare le entrate per il locatore, senza scoraggiare eventuali locatari a causa di un affitto eccessivamente elevato.

Si occupa quindi di pubblicizzare la proprietà e cercare potenziali inquilini. Un Property Manager sa come scrivere un annuncio immobiliare chiaro e completo di tutti i dettagli rilevanti, e come sfruttare i canali a disposizione per raggiungere il giusto target. Effettua poi la selezione degli inquilini, cercando tra i diversi candidati le caratteristiche dell'affittuario ideale (locazione prolungata e senza esigenze particolari, garanzia di pagamenti puntuali...), e si occupa di negoziare con il locatario i dettagli contrattuali (durata, costo, termini e condizioni dell'affitto, entità del deposito cauzionale...).

Gestire una proprietà data in locazione significa anche gestire gli inquilini. Una volta firmato il contratto, il Property Manager controlla il regolare pagamento dell'affitto, secondo le scadenze concordate (affitto mensile, trimestrale ecc.), e interviene nel caso in cui qualche affittuario sia in ritardo con i pagamenti - ad esempio notificando il ritardo e applicando la mora ove previsto.

Quando un contratto di locazione giunge al termine, il Property Manager ispeziona l'unità immobiliare per verificare le condizioni della proprietà: in caso di danni, stima quanta parte trattenere del deposito cauzionale. Avvia poi nuovamente il processo di ricerca di affittuari per le proprietà che si sono liberate.

Il Property Manager deve quindi conoscere in modo approfondito le leggi locali e nazionali che regolano il rapporto conduttore - locatario e le basi del diritto immobiliare. Questo permette di intervenire utilizzando tutti gli strumenti legali a disposizione per salvaguardare la proprietà immobiliare nel caso in cui sorgessero controversie - che nei casi peggiori possono portare alla rottura del contratto, allo sfratto e all'allontanamento degli inquilini.

Non solo:

Oltre all'abilità nella gestione redditizia degli immobili, chi lavora nel ruolo di Property Manager deve avere competenze in fatto di manutenzione degli edifici. Perché un immobile generi la massima rendita è infatti necessario che sia mantenuto in buone condizioni: questo rende gli inquilini più inclini a prolungare la loro permanenza e a rinnovare il contratto, attira con più facilità nuovi affittuari e soprattutto permette di mantenere alto il suo valore sul mercato.

Il Property Manager quindi si occupa della manutenzione ordinaria dell'intero immobile e delle singole unità: affida ad aziende esterne servizi come pulizia delle aree comuni, rimozione dei rifiuti, gestione del verde, portierato, manutenzione e controllo regolare degli impianti, negozia i termini della fornitura dei servizi e verifica che vengano rispettati. Pianifica poi insieme al proprietario ristrutturazioni e interventi di manutenzione straordinaria che si rendono necessari.

Inoltre, il Property Manager deve rispondere tempestivamente alle segnalazioni e ai reclami degli inquilini e intervenire per la risoluzione di situazioni impreviste (riparazione di guasti all'impianto di riscaldamento o di climatizzazione, infestazioni, emergenze di vario tipo). In questi casi, spesso il Property Manager si appoggia a una rete di professionisti di fiducia a cui affidare i lavori: elettricisti, idraulici, fabbri, muratori, ascensoristi, imprese di pulizie, operai e tecnici specializzati.

Tra le mansioni di un Property Manager rientra anche la tenuta della contabilità e la gestione economica della proprietà, utilizzando appositi software per la gestione del patrimonio immobiliare. Il Property Manager deve tenere traccia tutte le entrate e le uscite - locazioni, manutenzioni, tasse e assicurazioni, spese straordinarie, onorario - e preparare report periodici e rendiconti annuali di gestione per i proprietari degli immobili.

La conoscenza del mercato del real estate permette poi al Property Manager di fornire consulenza professionale ai proprietari che vogliono investire in immobili e acquistare nuovi appartamenti, uffici e spazi commerciali da mettere a reddito, valutando correttamente gli immobili e suggerendo le zone più strategiche in cui investire.

Quali sono gli sbocchi occupazionali di un Property Manager?

Un Property Manager lavora principalmente per società di property management e agenzie immobiliari che offrono un servizio di gestione locazioni e valorizzazione del patrimonio immobiliare. Può anche esercitare la professione in autonomia, aiutando i proprietari a snellire e ridurre i costi delle attività di gestione e a massimizzare la rendita degli investimenti nel mattone. Spesso si occupa di diverse proprietà in contemporanea ed effettua molte trasferte per visitare e controllare di persona i vari immobili.

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Compito del Property Manager è mettere a reddito gli immobili che gli sono affidati. Le sue principali mansioni quindi sono:

• Valutare proprietà immobiliari
• Stabilire l'importo del canone di locazione
• Cercare inquilini per le unità immobiliari libere
• Selezionare gli affittuari con maggiori garanzie
• Negoziare i termini di locazione e farli rispettare
• Riscuotere periodicamente le rate d'affitto
• Gestire la manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili
• Redigere il rendiconto di gestione dell'immobile
• Assolvere agli obblighi amministrativi e fiscali
• Rispettare la normativa che regola i contratti di locazione
• Fornire consulenza nel campo degli investimenti immobiliari

I titoli di studio più diffusi tra i Property Manager sono una laurea in Economia, Architettura o Ingegneria Edile, oppure il diploma di istituto tecnico-commerciale per geometri.

Per chi vuole avvicinarsi alla professione può essere utile la frequenza di un corso in property management o in real estate management. I corsi permettono di acquisire conoscenze e competenze specifiche relative al mercato immobiliare e affrontano argomenti come: valutazione immobili e investimenti, finanza immobiliare, facility management, urbanistica e normativa immobiliare.

A seconda delle norme in vigore in ciascun Paese, possono essere necessarie certificazioni o una particolare abilitazione per l'esercizio della professione di Property Manager.

Le principali competenze di un Property Manager sono:

• Conoscenza del mercato immobiliare
• Competenze in ambito amministrativo e contabile
• Conoscenza delle leggi che regolano i contratti di locazione
• Conoscenza delle norme di edilizia e urbanistica
• Capacità comunicative e relazionali
• Abilità di negoziazione e contrattazione
• Doti organizzative e gestionali
• Attitudine al problem solving
• Autonomia e proattività

Sono diverse le posizioni che possono portare al ruolo di Property Manager: c'è chi fa esperienza come agente immobiliare, chi come amministratore di condominio e chi invece come consulente o broker immobiliare.

In qualità di Property Manager ci si può poi specializzare nella gestione di patrimoni immobiliari di diverso tipo. Ad esempio, c'è chi si specializza nell'affitto di immobili e uffici a importanti società multinazionali, nell'affitto breve o turistico, nella locazione di spazi commerciali oppure di condomini e palazzi ad uso residenziale, ma c'è anche chi si dedica esclusivamente alla gestione di ville di lusso e immobili di pregio per conto di selezionati clienti privati.

I professionisti con esperienza consolidata possono gestire immobili e proprietà di valore sempre più elevato come Senior Property Manager, o anche decidere di aprire una agenzia di property management a proprio nome, per poter sviluppare il business in autonomia.

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Lavorare come Property Manager permette di sviluppare una approfondita conoscenza del mercato immobiliare (locale, nazionale o anche internazionale) e dei suoi trend di sviluppo, e di imparare a valutare redditività e criticità degli investimenti immobiliari. La professione è dinamica, stimolante e varia, con ottime opportunità di successo e di guadagno per chi ha il senso degli affari.

Molto interessante è anche la prospettiva di fondare un'agenzia di property management e lavorare in modo autonomo come consulente per chi investe nel mattone.

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