Cosa Fa l'Amministratore di Condominio? Doveri, Compiti e Requisiti

L'amministratore di condominio è la figura esecutiva che si occupa della gestione amministrativa dei beni comuni del condominio e dell'attuazione delle delibere dell'assemblea condominiale. I suoi obblighi e compiti, così come i requisiti necessari per svolgere l'incarico, sono regolati da alcune norme specifiche (nuovo Codice del Condomino del Codice Civile).

La legge prevede obbligatoriamente la figura dell'amministratore quando nell'immobile i condomini sono più di otto.

La nomina al ruolo di amministratore condominiale viene fatta dall'assemblea dei condomini, che ha anche la facoltà di rinnovare o revocare l'incarico. Il compenso dell'amministratore di condominio è definito dall'assemblea al momento della nomina annuale.

Con la nomina, all'amministratore sono attribuiti poteri esecutivi all'interno del condominio: a lui spetta l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi, nel rispetto delle decisioni assunte dall’assemblea, e gli è assegnato il ruolo di legale rappresentante del condominio. In altre parole, egli rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro terzi sia contro singoli condomini (ad esempio per denunciare la morosità o la cattiva condotta di un condomino).

In modo analogo, chi intende promuovere una causa contro il condominio, inviare solleciti o comunicazioni, è tenuto a notificare gli atti presso l’amministratore.

Ma cosa fa un amministratore di condominio, nel dettaglio?

I principali compiti e doveri dell'amministratore di condominio sono definiti dagli articoli 1129 (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore) e 1130 (Attribuzioni dell’amministratore) del Codice Civile, e includono:

• Affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento con i suoi dati anagrafici e professionali e i suoi recapiti, anche telefonici
• Convocare l'assemblea annuale e dare esecuzione alle deliberazioni
• Redigere il rendiconto condominiale e farlo approvare dall'assemblea
• Aprire un conto corrente dedicato al condominio, su cui far transitare le somme ricevute dal condominio o da terzi e quelle erogate per conto del condominio
• Garantire la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e degli impianti per i servizi comuni (impianti di riscaldamento e condizionamento, ascensore, impianto idrico...)
• Curare gli adempimenti fiscali
• Tenere il registro dell'anagrafe condominiale
• Gestire e archiviare tutta la documentazione relativa al condominio (verbali delle assemblee, registri di contabilità, documenti relativi alla gestione tecnico-amministrativa dell’edificio), da riconsegnare alla cessazione dell’incarico
• Far rispettare il regolamento condominiale e provvedere nei casi di mancata osservanza
• Agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio (ed esempio recuperare le spese per il riscaldamento da un condomino moroso)

L'amministrazione del condominio prevede quindi una grossa parte di lavoro contabile, per la corretta gestione delle spese condominiali.

L'amministratore definisce le quote dovute dai condomini secondo le tabelle millesimali, registra i versamenti, le spese a preventivo e consuntivo, emette fatture e pagamenti per i fornitori di servizi, tiene traccia di tutte le entrate e le uscite sul conto corrente condominiale. Gestire la contabilità del condominio non è semplice: a questo scopo, l'amministratore si serve di specifici software gestionali per il condominio, molto utili per tracciare i movimenti e redigere il rendiconto di gestione.

Tra i compiti più impegnativi dell'amministratore condominiale ci sono poi la gestione delle assemblee, il momento in cui bisogna presentare e far approvare la rendicontazione annuale, illustrare il preventivo di spesa per l'anno successivo e proporre il rinnovo del proprio incarico.

Spesso però le assemblee sono anche il momento in cui l'amministratore deve rispondere a lamentele e prevenire litigi. Se si verificano discordie o dispute tra condomini, la funzione di mediazione svolta dall'amministratore risulta infatti essenziale, per comporre interessi diversi nel contesto più grande del condominio.

Molto importante è il ruolo dell'amministrazione anche per la manutenzione ordinaria delle parti comuni del condominio - ad esempio tramite la revisione annuale degli impianti, piccoli lavori di manutenzione edile, servizi di disinfestazione, regolari lavori di giardinaggio - e per la gestione dei servizi di pulizia condominiale (pulizia scale e gestione dei bidoni comuni per la raccolta differenziata dei rifiuti) e di portineria, se presente.

L'amministratore del condominio si occupa inoltre di far eseguire tempestivamente tutti gli interventi necessari per conservare le parti comuni dell’edificio, inclusi gli interventi urgenti per evitare danni agli interessi del condominio, ad esempio in caso di guasti o blocco degli impianti.

Ci sono poi i lavori di manutenzione straordinaria allo stabile, ad esempio rifacimento tetto e facciata per la riqualificazione energetica dell'edificio. In questo caso l’amministratore affida l'incarico a ditte specializzate e artigiani come muratori, elettricisti, idraulici, imbianchini, supervisiona i lavori e verifica che tutto sia a norma.

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I compiti e le responsabilità dell'amministratore di condominio:

• Tenere i registri dell’anagrafe condominiale e dei verbali delle assemblee
• Tenere la contabilità del condominio, con modalità informatizzate
• Calcolare le spese condominiali e ripartirle equamente tra i condomini
• Riscuotere i contributi ed effettuare i pagamenti
• Curare gli adempimenti fiscali
• Far effettuare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria deliberati dall'assemblea dei condomini
• Convocare annualmente l’assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale
• Monitorare il rispetto del regolamento condominiale
• Effettuare le comunicazioni di servizio (comunicazione inizio lavori, convocazione assemblea ecc.)

Molti si chiedono come diventare amministratore di condominio?

Per esercitare la professione esistono appositi corsi per amministratore di condominio, aperti a chi possiede un diploma di scuola superiore ed è interessato a questo ambito di attività.

La gestione di un condominio dà vita ad una notevole quantità di problematiche (sia per la natura dei beni che lo compongono, sia per la complessità dei rapporti che in esso si svolgono), problemi che possono essere risolti solo attraverso un approccio professionale. Le competenze tecniche che deve possedere chi è chiamato ad essere il “gestore” ufficiale dei beni comuni del condominio sono quindi molteplici: spaziano dalla contabilità (per la rendicontazione annuale) all'urbanistica (regolamenti edilizi, sicurezza degli edifici, barriere architettoniche), dalla giurisprudenza (diritto civile e immobiliare) alle competenze fiscali (esenzioni e sgravi).

Per questo motivo la legge prevede una formazione specialistica in materia condominiale per chi vuole fare l’amministratore e l'obbligo di aggiornamento annuale delle competenze.

Una volta ottenuto un attestato abilitante alla professione, si può iniziare a fare pratica in uno studio di amministrazione immobiliare, e poi valutare la possibilità di mettersi in proprio.

Per svolgere il ruolo di amministratore condominiale bisogna possedere i seguenti requisiti:

• Competenze in ambito amministrativo e contabile
• Conoscenza approfondita delle leggi del codice civile e delle norme che regolano la gestione degli stabili
• Conoscenza della normativa sulla sicurezza degli impianti
• Padronanza dei software per l'amministrazione condominiale professionale
• Capacità organizzative e gestionali
• Ottime capacità relazionali e comunicative
• Abilità di negoziazione e di mediazione

Fare l'amministratore condominiale significa esercitare una libera professione e gestire in modo autonomo il lavoro, anche in parallelo ad altre attività professionali. È una prospettiva di carriera interessante per chi possiede ad esempio un diploma di ragioniere o di geometra, oppure lavora in ambito immobiliare e desidera acquisire ulteriori competenze professionali.

Un amministratore professionista in grado di offrire una gestione condominiale qualificata e seria, orientata all'efficienza e alla valorizzazione dello stabile, ha tutte le carte in regola per fare carriera ed essere nominato amministratore da un numero crescente di condomini che, se ben condotti, riescono a garantire buoni compensi per l'amministratore. Fondamentale è dimostrare competenza e farsi pubblicità per acquisire nuovi i clienti, soprattutto tramite il passaparola. Inoltre, con l'esperienza e la crescita del giro di condomini amministrati, si può arrivare ad essere il titolare di uno studio di amministrazioni condominiali, che dà lavoro anche ad altri collaboratori e dipendenti.

La formazione di un amministratore di condominio permette poi di acquisire un sapere a 360 gradi in materia di amministrazione immobiliare, che può essere sfruttato per trovare altri sbocchi professionali: ad esempio come agente immobiliare, Property Manager o Facility Manager.

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Chi sceglie di diventare amministratore di condominio deve avere interesse per il settore immobiliare. Si tratta di una professione complessa, che permette di svolgere un ruolo di responsabilità.

I compiti di un amministratore di condominio infatti non si limitano alla mediazione tra persone più o meno propense a litigare. Richiedono invece un'adeguata formazione tecnica e capacità organizzative, competenze diversificate e aggiornamento continuo (ad esempio in materia di obblighi fiscali e contabilità trasparente, riqualificazione edilizia, risparmio energetico e sicurezza degli impianti), essenziali per il garantire il buon funzionamento del condominio e per tutelarne gli interessi.

Per questo, il lavoro di amministratore di condominio è uno tra quelli che, se svolto in modo serio, può dare grandi soddisfazioni e riconoscimento professionale, e aprire la via all'indipendenza economica.

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